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房地產契證制度是一項傳統的房地產管理制度，其在清末已發展相當成熟。在清末社會轉型及法律變革的環境下，它保持了相對平穩的狀態，而其中的許多具體操作制度留存到現代，並且還在發揮作用。 近些年，雖然對房地產及其法律制度的現代化研究日趨增多，但對於清末房地產法律制度近代化的研究較少，對具體制度尤其是契證制度的研究更少。本文從法制現代化研究的視角，以清末南京地區官契、執照、票證等房地產契證作為分析範本，並通過與其他地區的相關契證的對比分析，研究清末房地產契證制度與商品經濟發展、城市近代化及法律現代化的關係，分析房地產契證管理中的二元結構，發現官方和民間在房地產規範化操作上的互動作用，及其這種作用所顯現的法律執行的實效。 本文從清末社會與法律的變與不變的關係著眼，重點研究契證制度所反映的民間社會實態和基層社會法律執行、行政管理的現狀，探求社會變革中房地產契證制度在社會生活中的實際作用。通過研究發現，清末變革時期法律文本的改變並沒有導致房地產契證制度的根本改變，體現在實踐層面上房地產法律的制度性變化較小。從法律實證角度看，清末的一些交易習慣及觀念等至今在民間還有表現，在現代政府管理層面上也有所體現。清末的契證管理制度構成了現代房地產權屬管理的基礎制度，其所維護的交易安全及對房地產所有權的保護，提供了社會穩定的基石。房地產契證制度在社會動盪時期能夠保持相對穩定，對保護個人財產，維護產權人的合法權益，穩定基層管理秩序，保護基層社會老百姓的生存權利，都有積極意義。在我們構建科學的、符合中國社會實際的房地產法律體系時，充分重視歷史的傳承，注重至今仍影響房地產法律實踐的傳統制度的運作，對我們現代構建和諧社會，促進穩定發展有著重要的借鑒作用。