Law History Publications

Real Estate Contract System in Late Qing Dynasty From Modern Law Perspective: A Case Study in Nanjing

Author: Cao, Yiqing
Press: Law Press
Publication Date: 2012/01/01
Language: Simplified Chinese

Introduction

Only available in Chinese.

房地產契證制度是一項傳統的房地產管理制度,其在清末已發展相當成熟。在清末社會轉型及法律變革的環境下,它保持了相對平穩的狀態,而其中的許多具體操作制度留存到現代,並且還在發揮作用。 近些年,雖然對房地產及其法律制度的現代化研究日趨增多,但對於清末房地產法律制度近代化的研究較少,對具體制度尤其是契證制度的研究更少。本文從法制現代化研究的視角,以清末南京地區官契、執照、票證等房地產契證作為分析範本,並通過與其他地區的相關契證的對比分析,研究清末房地產契證制度與商品經濟發展、城市近代化及法律現代化的關係,分析房地產契證管理中的二元結構,發現官方和民間在房地產規範化操作上的互動作用,及其這種作用所顯現的法律執行的實效。 本文從清末社會與法律的變與不變的關係著眼,重點研究契證制度所反映的民間社會實態和基層社會法律執行、行政管理的現狀,探求社會變革中房地產契證制度在社會生活中的實際作用。通過研究發現,清末變革時期法律文本的改變並沒有導致房地產契證制度的根本改變,體現在實踐層面上房地產法律的制度性變化較小。從法律實證角度看,清末的一些交易習慣及觀念等至今在民間還有表現,在現代政府管理層面上也有所體現。清末的契證管理制度構成了現代房地產權屬管理的基礎制度,其所維護的交易安全及對房地產所有權的保護,提供了社會穩定的基石。房地產契證制度在社會動盪時期能夠保持相對穩定,對保護個人財產,維護產權人的合法權益,穩定基層管理秩序,保護基層社會老百姓的生存權利,都有積極意義。在我們構建科學的、符合中國社會實際的房地產法律體系時,充分重視歷史的傳承,注重至今仍影響房地產法律實踐的傳統制度的運作,對我們現代構建和諧社會,促進穩定發展有著重要的借鑒作用。

Contents Section

Only available in Chinese.

前言

一、研究背景及意義

二、研究資料與方法

三、國內外研究現狀

第一章 清末南京房地產契證的結構與特點

第一節 房地產契證的性質與種類

一、房地產契證的性質

二、南京地區房地產契證種類

第二節 契約的書面結構及現實指向

一、契約的書面結構

二、契約作用

三、契約的現實指向

第三節 執照:類型與作用

一、執照類型

二、執照作用

第四節 契證中的其他票證

一、類型

二、實際使用及作用

第五節 清末南京房地產契證的特點

一、清末南京房地產契證的主要內容和形式形成于清初

二、清末南京房地產契證內容日趨豐富

三、清末南京房地產契證種類增多

四、專門管理機構進行規範管理

第二章 清末房地產契證的管理

第一節 清末房地產契證的管理者:官府

一、房地產契證管理體系

二、實際運行中的二元結構

第二節 房地產稅收管理

一、契稅管理

二、其他稅費管理

第三節 房地產租賃管理的特徵

一、旗租

二、永租

第四節 房地產契證管理的參與者

一、官牙的作用

二、中人:代表的公信力

三、親鄰:契證產權的見證人

四、地甲:半官方性質的見證

五、契約參與者的地位

第五節 民間習慣與房地產設典

一、對房地產典權的法律規制

二、習慣的強大力量:官府在典權管理上的失控

第三章 社會轉型與清末房地產契證制度

第一節 《大清律例》與房地產契證制度

一、大清律的規定與作用

二、例及其它規範的影響

第二節 西方法律文化的衝擊

一、清末法律轉型中的房地產法律制度

二、《大清民律草案》:物權法律制度的現代轉型

第三節 社會轉型與清末房地產契證制度的緩慢變革

一、社會轉型時期的房地產法律制度缺乏根本改變

二、改革中的法律制度與社會現實的背離

第四章 房地產契證制度在清末社會的作用

第一節 房地產契證與國家對財產權的確認

一、房地產契證對所有權和財產流轉關係的確認

二、房地產行政管理的強化手段:官契及契尾對房地產權利的影響

第二節 房地產契證制度與社會生活的維繫

一、房地產契證的法律效力與社會穩定之關係

二、房地產契證對社會生活變化與法律變革的回應

三、房地產契證的多樣化與地域性

第三節 房地產契證制度與社會經濟發展

一、近代市鎮、房地產業與房地產契證制度的互動發展

二、房地產契證制度與商品經濟發展:習慣與外來影響的博弈

第五章 變與不變:清末房地產契證制度研究的啟示

第一節 立法環境的根本性變革

一、變法與清末社會主流意識變化

二、立法、法典化與習慣的保留

第二節 房地產契證制度:保留傳統的私權體系

一、基本不變的房地產契證制度

二、房地產行政管理依然延續

第三節 變化:契約自由及其限制

一、契約當事人的逐步變化

二、契約當事人與其他交易活動參與者的關係

三、限制:政府的干預

第四節 房地產契證制度的歷史傳承

一、契約的效力

二、當事人信賴“登記”

三、房地產契證:產權保障的標誌

第五節 房地產契證制度與信用:現代話語分析

一、契證的法律性與公示性

二、房地產契證與信用意識

三、房地產契證與信用保證

四、房地產交易與協力廠商(尤其是官府)信用

餘論

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